mbمنذ 34 ي
تشير التقارير إلى وفرة الوحدات السكنية التي تتراوح بين 74.000 إلى 75.300 وحدة غير مباعة، وهو مخزون قد يستغرق من 5.8 إلى 8.2 سنوات حتى يستوعبه السوق. وهناك اتجاه مماثل يظهر في قطاع الإسكان السكني، حيث تتضاعف لافتات "للبيع" و"للإيجار" مع وجود عدد قليل من المتقدمين في السوق المتراجعة. لماذا حدث هذا؟ يبدو أن الأموال السهلة التي كانت تغذيها عمليات الألعاب الخارجية الفلبينية (POGOs) والفساد قد جفت - على الأقل في الوقت الحالي. المشكلة الأساسية هي أن الأسعار لم يتم تصحيحها بما يكفي لجذب المشترين الشرعيين. ومما يزيد من تفاقم هذا الأمر أن قيم المناطق التي فرضتها الحكومة والمستخدمة للأغراض الضريبية تجاوزت الواقع، وكثيرا ما تجاوزت قيم السوق الفعلية. وهذا يؤدي إلى تضخيم تكلفة الاحتكاك لكل معاملة، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب بشكل أكبر. ولا يسع المرء إلا أن يأمل أن تعترف الحكومة بهذه الحماقة وأن تقوم بتعديل قيم المناطق نحو الأسفل. وبخلاف ذلك، فإن هذه القواعد التنظيمية تخاطر بدفع المزيد من الفلبينيين نحو الفقر من خلال إعاقة الطبقة المتوسطة - المحرك الأساسي لاقتصادنا. بالنسبة لأولئك الذين أمضوا سنوات في العمل والتضحية من أجل بناء بيضة، هل حان الوقت للانخراط في هذا العمل؟ الجواب السريع: ليس بعد. وتشير حالة عدم اليقين السياسي الحالية، وتباطؤ الاقتصاد بسبب ارتفاع أسعار الوقود، والصراعات التي لم يتم حلها في الشرق الأوسط، إلى أن المشترين قد يقعون في فخ. وعلى عكس الأسهم أو الاستثمارات ذات الدخل الثابت، تفتقر العقارات إلى السيولة. يعد الخروج من المركز عملية طويلة ومطولة مثقلة بضريبة أرباح رأس المال - والتي يتم دفعها بغض النظر عما إذا كنت تحقق ربحًا بالفعل - بالإضافة إلى ضرائب الدمغة المستندية، ورسوم الوساطة، وتكاليف التوثيق. بالإضافة إلى ذلك، فإن قيم المناطق المتضخمة هذه تزيد من تكاليف الحمل من خلال العمل كأساس للضرائب العقارية السنوية. وعلاوة على ذلك، النظر في تكلفة الفرصة البديلة. في حين أن رأس المال الخاص بك موجود في سوق المال، فإنه يكسب الفائدة ويضيف إلى التدفق النقدي الخاص بك. بمجرد الشراء، ذهب هذا النقد. حتى بعد الشراء، لا تزال تواجه تكاليف التجديد ورسوم الجمعيات والضرائب العقارية. إذا كنت تتوقع أن يحل دخل الإيجار محل أرباح الفوائد السابقة، فستكون محظوظًا بالحصول على نصف ما كنت تجنيه من قبل. ما هو الوقت المناسب للشراء؟ يعتمد ذلك على الموقع ونوع العقار وتكاليف التمويل والظروف الشخصية. ومع ذلك، إذا قمنا بتبسيط الحسابات بناءً على تراكم المخزون لمدة ست إلى ثماني سنوات وسعر فائدة أربعة بالمائة على الإيداعات، فيمكن القول إن أسعار العقارات يجب أن تنخفض بنسبة 24 بالمائة أو أكثر لاعتبارها رهانًا آمنًا. ليس هناك اندفاع. لم نصل إلى القاع بعد. أقترح الانتظار من ستة أشهر إلى عام قبل أن نرى توافقًا حقيقيًا للأسعار مع الواقع. بالنسبة لأولئك الذين لديهم مخزون كبير من السيولة، فهو سوق للمشتري. استمتع باللحظة وخذ وقتك. قد لا تتمكن من الوصول إلى القاع المطلق، ولكن في غضون ست سنوات، ستظل في المقدمة. (آراء وتعليقات المؤلف خاصة به وليست آراء الصحيفة أو FINEX. كان الدكتور جورج س. تشوا رئيس FINEX لعام 2016 ورئيس FPI للفترة 2010-2020. وهو رجل أعمال ومحاضر أستاذي في جامعة الفلبين وزميل في معهد مديري الشركات. ويشغل أيضًا منصب نائب رئيس مجلس إدارة السوق لشركة Philippine Dealing & Exchange Corp. ويمكن إرسال التعليقات إلى gschua@ecopower.com.ph أو gschua@up.edu.ph)
